Lexique

À l’époque grecque classique, l’Agora était la place publique, le centre administratif, religieux et commercial de la cité. De nos jours, il s’agit d’un espace piétonnier, souvent couvert et regroupant une multitude d’activités.

L’association de commerçants a pour vocation de défendre les intérêts de ses adhérents, de négocier avec les partenaires locaux ou bien de mettre en place des opérations de promotiondes activités de ses membres. Elle met en place une stratégie commune profitable à chacun, sans toutefois défendre les intérêts particuliers. Elle peut par exemple mettre en place des animations commerciales, des démarches qualité ou bien proposer des actions visant à aménager le territoire (voies piétonnes, stationnement, plans de circulation). Si l’adhésion à l’association est, en principe libre, elle est en réalité souvent imposée au preneur lors de la signature d’un bail en centre commercial. C’est le directeur du centre commercial qui fixe le montant de l’adhésion. Pour les centres villes, le choix se fait de manière beaucoup plus libre. Les initiatives se développent tout particulièrement ces dernières années.

Le bail commercial est un contrat de location se référant à un local à vocation commerciale, industrielle ou artisanale. Sa durée ne peut être inférieure à 9 ans. Le locataire peut le rompre tous les 3 ans s’il respecte le préavis (Bail 3-6-9). Le propriétaire qui souhaiterait, de son côté, rompre le contrat, s’expose quant à lui à des indemnités d’éviction.

Le bail précaire est un contrat dérogatoire au bail commercial traditionnel qui permet de signer un engagement sur une durée plus courte de 3 ans au maximum (depuis 2014). Il a pour particularité de n’ouvrir aucun droit à indemnités en cas d’éviction précoce par le propriétaire. Il est souscrit pour un bail initial et ne peut l’être pour un renouvellement. Il sert principalement pour louer des cellules alors que des travaux nécessitent le retrait des activités commerciales dans un terme assez court, ou bien lorsque l’on souhaite animer un centre-ville ou un centre commercial à une période donnée.

Il s’agit d’un document rassemblant un ensemble d’informations et de conditions rédigé par un demandeur qui y exprime ses besoins et les conditions à remplir pour se voir attribuer un projet. Il rassemble, entre autres, des informations techniques mais aussi financières et juridiques qui serviront de guide dans le choix des prestataires ou des candidats lors d’appels d’offres. Il doit être suffisamment précis pour indiquer clairement les besoins de porteur de projet, tout en laissant à chaque candidat la possibilité de se différencier, d’apporter sa propre vision et ses solutions. Il précise enfin les critères de sélections entre les différents candidats répondant à l’appel passé.

Il s’agit de la Commission Départementale d’Aménagement Commercial, qui est en charge de délivrer, ou non, les autorisations administratives pour les projets commerciaux dépassant 1 000 m2. Elle peut également être sollicitée pour avis consultatif par les maires des communes de moins de 20 000 habitants, dans le cas du dépôt d’un permis de construire portant sur des projets dont la surface de vente est comprise entre 300 m2 et 1 000 m2. En cas d’avis défavorable de la commission, le permis de construire ne peut pas être délivré. La CDAC statut à la fois sur les créations, mais aussi sur les extensions de commerces ou d’ensemble de commerces. Elle se compose d’élus, mais aussi de professionnels qualifiés dans des domaines allant de l’urbanisme au commerce en passant par la protection de l’environnement, aptes à juger objectivement de la faisabilité et du bien fondé d’un projet.

La cellule commerciale, est un local destiné exclusivement à une activité commerciale. Elle peut se situer en centre-ville ou en périphérie, en centre commercial ou en retail park. Son achat ou sa location sont encadrés par la réglementation sur les baux commerciaux.

Un centre commercial est un ensemble de boutiques d’au moins 5 000 m2 de surface locative (GLA) ou de 20 magasins de services pour les pieds d’immeubles. Selon le Centre National des Centres Commerciaux (CNCC), il existe 5 types de centres : les centres super régionaux, les centres régionaux, les centres commerciaux, les petits centres commerciaux et les centres à thème.

La commercialité reprend l’ensemble des qualités d’un site en matière de commerce ainsi que les critères favorisant le développement d’une activité. Il peut s’agir de circulation, de localisation, de stationnement ou de proximité avec un site « locomotive »

Le concepteur immobilier, en charge de la conception de programmes, coordonne les projets de créations ou de restructurations de centres commerciaux. Généralement entouré d’une équipe d’experts appartenant à des domaines ciblés, il anime le projet et l’accompagne du début à la fin. Ce métier complexe nécessite une très bonne connaissance du marché de l’immobilier et plus généralement du commerce ainsi qu’une solide expérience, notamment en négociation.

Le document d’aménagement commercial est une des composantes du schéma de cohérence territoriale (SCOT) et précise les orientations en matière d’équipement commercial. Il définit par exemple les préférences et les vocations sur les différentes zones du territoire en question. Il s’applique aux activités commerciales et artisanales référencées au registre du commerce et des sociétés. Il permet d’assurer la diversification de l’offre commerciale et d’offrir la réponse la plus adaptée aux usagers du territoire.

Le droit au bail est une indemnité faisant généralement partie intégrante du fonds de commerce. Son montant correspond à la somme que l’acheteur versera au locataire précédent afin de garantir les droits liés à la signature du bail commercial. Il permet donc à l’acquéreur de reprendre le bail conclu entre le précédant occupant et le propriétaire, dans des conditions similaires et pour la durée restant à courir sur le bail. Le propriétaire s’y refusant se verrait contraint de verser des indemnités d’éviction.

Le droit de préemption permet à une collectivité de se porter acquéreur d’un bien immobilier dans des conditions respectant celles établies par le cessionnaire. Il donne la priorité à la collectivité sur les autres et empêche de fait la cession à l’acheteur initialement choisi, en s’y substituant.

L’emplacement est la situation géographique de votre local commercial. Il existe des emplacements de différents types. Les emplacements premium sont ceux qui bénéficient des meilleures expositions et offrant le meilleur potentiel commercial. Ils sont aussi les plus chers à l’achat ou à la location. Viennent ensuite les autres emplacements, n°1bis, n°2, n°3, dont le classement se modifie dès lors qu’un paramètre extérieur vient modifier l’exposition du local commercial.

Une enseigne est un ensemble de points de vente appartenant à un même propriétaire. Elle fait partie intégrante du fonds de commerce. Par extension, l’enseigne prend également la forme d’une identité graphique et d’une signalétique qui lui est propre. Le maillage se compose généralement de succursales qui lui appartiennent directement. Elle peut ensuite céder des droits à des franchisés qui travaillent en utilisant le même nom de marque et en respectant les méthodes de travail et les valeurs de l’enseigne. Elle peut enfin faire appel à des indépendants, qui viennent diversifier et renforcer ses différentes activités.

Une foncière est une entreprise dont l’activité est la détention d’un patrimoine immobilier. Son objectif est de louer ou de valoriser au mieux ses intérêts en développant le potentiel de son portefeuille. Elle peut donc détenir des terrains, des immeubles, des locaux à usage commercial, industriel, de bureau, d’exploitation ou même d’habitation. Certaines enseignes ont créé leur propre foncière afin de de gérer leur parc immobilier.

Le fonds de commerce est terme juridique qui désigne un ensemble d’éléments matériels (marchandises, matériel professionnel, etc.) et immatériels (clientèle, renommée, droit au bail, etc.) permettant d’exercer une activité professionnelle. Juridiquement, il est considéré comme incorporel et se distingue des murs où des locaux. Céder un fonds de commerce est soumis à des conditions particulières et nécessite des mesures de publicité. Si le commerçant est simplement locataire de ses murs, le fonds de commerce constitue alors une protection face à son bailleur, dite « propriété commerciale ». La résiliation du contrat de location entraine alors des indemnités d’éviction (sauf cas particuliers).

La franchise est une forme de déploiement commercial dans lequel une société nommée franchiseur cède des droits à des partenaires que l’on nomme franchisés, afin d’exploiter sa marque et son savoir-faire. Il prend en charge la communication nationale du commerçant. En contrepartie, celui-ci doit s’acquitter d’un droit d’entrée et verser des redevances. Le franchisé dispose d’une autonomie juridique par rapport à son franchiseur. La franchise est souvent l’une des composantes de la stratégie d’une enseigne, avec les indépendants et les succursales. Elle permet à l’enseigne de se déployer rapidement sur un territoire, tout en minimisant de manière considérable les engagements financiers associés. Il offre au franchisé plus de sécurité lors de son installation, grâce à un concept éprouvé et des méthodes et des outils fiables, clé en main.

La grille de loyers est un document renseignant le montant de loyer associé aux cellules d’un centre commercial. Elle est une base qui offre au gestionnaire une visibilité sur l’ensemble de son établissement et lui permet d’établir de manière claire le montant des loyers en fonction des surfaces ou de l’emplacement.

Il consiste à la vente, à l’achat ou à la location de biens exclusivement destinés à une vocation professionnelle. Il peut s’agir d’immobilier commercial dans le cas de cellules situées en centres commerciaux, centres villes ou retail parks, mais concerne tout aussi bien des entrepôts. L’immobilier commercial se distingue de l’immobilier de bureaux qui lui est exclusivement tourné vers l’activité tertiaire, de service.

L’investisseur est une personne physique ou morale, un institutionnel, une foncière ou un particulier, qui acquiert un ou plusieurs biens immobiliers en vue de le(s) mettre en location pour en tirer des revenus. Il se constitue donc un patrimoine, qu’il travaille à développer tout en optimisant sa rentabilité. Cette dernière dépendra de nombreux critères et notamment de la nature de l’activité du locataire (bureau, commerce, etc.) mais aussi de sa localisation.

Une locomotive est un magasin considéré comme pilier, qui attire un trafic important. Outil de communication principal pour les centres ou les zones commerciales, elles impactent également les montants des loyers des cellules environnantes, puisque les commerces bénéficient directement de cet emplacement privilégié.

Le loyer commercial est une somme versée au propriétaire d’un bâtiment ou d’une cellule commerciale en compensation de son occupation par un locataire. Il comporte 2 parties, l’une fixe correspondant à la superficie du local, et l’autre variable indexée sur les chiffres d’affaires (clause de recette). Ce système est avantageux pour le bailleur comme pour le locataire, puisque la partie fixe est souvent plus basse, et la variable indexée sur le succès de l’activité commerciale.

Un magasin éphémère est un concept venu des Etats-Unis. Comme son nom l’indique, il est voué à une durée de vie limitée dans le temps. Sa durée peut être variable, de quelques semaines à quelques mois, et permet d’occuper de manière temporaire des cellules restées vacantes. Il permet en outre de vendre un stock de produits, tester un marché ou encore de faire du buzz et annoncer l’arrivée d’un magasin traditionnel.

Il s’agit d’un document par lequel un propriétaire autorise un tiers, agent détenant une carte de transaction immobilière, à prendre en charge la mise en vente ou en location d’un ou plusieurs biens. Il peut être exclusif, dans ce cas le bien sera vendu par un intermédiaire unique, ou non. Dans ce cas, un mandat est signé avec plusieurs agents.

Le négociateur immobilier est la personne en charge de la mise en vente ou en location d’un bien immobilier. Celui-ci effectue l’estimation ainsi que la publicité et prend également en charge les visites.

Ce plan a pour objet de répartir les activités au sein d’un centre ou d’une zone commerciale. On définit par exemple les surfaces, mais aussi les types d’activités à proposer (restauration, service, etc.). Il permet de prévoir les flux circulatoires et d’adapter l’offre commerciale, en déterminant par exemple, où seront situées les locomotives. Elément fort et indispensable dans la stratégie des projets commerciaux, il permet de garantir l’attractivité et d’assurer son succès.

Le promoteur, aussi appelé développeur, a pour mission de vendre des bâtiments construits ou prêts à construire. Dans le premier cas, on l’appellera promoteur immobilier, tandis que dans le second, on l’appellera plutôt promoteur foncier. Son expertise en matière de foncier, du financement et de la réglementation font souvent de lui un élément indispensable pour les parties prenantes.

Le property management, terminologie anglaise désignant la gestion de patrimoine, consiste à la gestion juridique et administrative de biens immobiliers pour le compte d’un tiers propriétaire. Les missions peuvent aller de la mise en location, de la gestion courante ou de la négociation des baux jusqu’à la gestion de patrimoine. Elle nécessite des compétences administratives, juridiques et fiscales de plus en plus pointues. Le property manager est donc au coeur de la relation bailleur-locataire.

Le retail park est un terme anglophone qui désigne un centre commercial à ciel ouvert, conçu comme une petite ville autonome. Il est souvent géré par un opérateur unique. Légalement, le retail park doit contenir 5 cellules commerciales et s’étendre sur une surface minimum de 3 000 m2 SHON (surface hors oeuvre nette)

Le taux d’effort est le rapport entre le montant du loyer et les charges mensuelles locatives d’un commerçant. Il varie selon les types d’activités. Ces dernières années, l’augmentation significative des loyers sans augmentation proportionnelle des chiffres d’affaires ont élevé ce taux, conduisant à une baisse de la rentabilité de certains commerces. Ce taux est particulièrement observé pour juger de la santé d’une activité. Mal maitrisé, il fragilise les commerces.

L’emprise commerciale se définit par la capacité d’un lieu de vente, qu’il soit localisé en centre commercial ou non, à capter les dépenses commerciales d’une population. Il est très complexe à établir puisqu’il passe nécessairement par un recoupage d’informations récoltées auprès d’organismes très divers, depuis les institutions (chambres de commerce et d’industrie), syndicats professionnels, banques et organismes de financement jusqu’aux aux organismes de statistiques. Il croise différentes données, comme la commercialité d’un site mais aussi son type de clientèle ou la concurrence sur le secteur.

l s’agit de la valeur locative théorique que l’on peut tirer d’un bien. Il est estimé au regard des transactions qui s’effectuent sur le marché pour un bien et une activité similaire. C’est à lui que l’on se réfère pour fixer le montant des loyers, mais aussi en cas de contentieux.

La zone de chalandise est la zone habituelle ou prévisionnelle de provenance de la clientèle d’un commerce. Elle est déterminée par la distance, mais aussi par le temps de déplacement, la géographie ou l’attractivité de la zone en question. Elle tient également compte de l’activité elle même et de la concurrence. On sait par ailleurs que certaines activités suscitent une attractivité régionale là où d’autres ne draineront qu’une clientèle locale.